74% ипотеки обеспечено государством: что происходит с рынком жилья в Казахстане
Рост кредитования сопровождается снижением доходов и дефицитом предложения, передает ArbatMedia.
Ипотечный рынок Казахстана в 2025 году показал рекордный рост — объем выданных займов достиг 2,4 трлн тенге, увеличившись на 16,7% за год. Однако за этим показателем скрывается системный перекос: около 74% всех кредитов оформляются в рамках государственных программ, тогда как реальные доходы населения сократились на 1,7%.
Как отмечает эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова, рынок постепенно утрачивает рыночный характер. Основную роль в ипотечном кредитовании играют государственные инструменты, включая программы АО «Отбасы банк» и «7-20-25».
По ее словам, такие программы, с одной стороны, расширяют доступ к жилью, но с другой — усиливают давление на цены. За год стоимость новостроек выросла на 12,7%, вторичного жилья — на 10,3%.
При этом участие коммерческих банков в ипотеке заметно снизилось — их доля сократилась до 26%. Причиной стала текущая денежно-кредитная политика: при базовой ставке 18% и ограничении ГЭСВ на уровне 20% рыночная ипотека становится экономически невыгодной для банков.
Дополнительный спрос на жилье формируют пенсионные накопления. В 2025 году из ЕНПФ на покупку недвижимости было направлено 839 млрд тенге, что на 87% больше, чем годом ранее. Это поддерживает рынок, но одновременно уменьшает будущие пенсионные сбережения граждан.
Ключевой проблемой, по мнению эксперта, остается нехватка жилья. При нормативе обеспеченности в 30 кв. м на человека фактический показатель составляет около 24 кв. м. Общий дефицит оценивается в 120 млн кв. м, тогда как ежегодно вводится лишь 16–18 млн кв. м.
Государственные программы стимулируют спрос, но не увеличивают объемы строительства. Именно это и толкает цены вверх, — отмечает Сейтнурова.
Она считает, что рынок может получить импульс при увеличении объемов ввода жилья до 25–30 млн кв. м в год. Для этого необходимо снижать административные барьеры и ускорять реализацию строительных проектов.
Дополнительным фактором стабилизации могла бы стать корректировка денежно-кредитной политики. Снижение базовой ставки с 18% до 12–13%, а также пересмотр жесткого потолка ГЭСВ позволили бы вернуть коммерческие банки на рынок ипотечного кредитования.
Эксперт также подчеркивает, что государству стоит перейти от массовых льготных программ к более адресной поддержке — для многодетных семей, очередников и жителей депрессивных регионов.
Госпрограммы уже помогли сотням тысяч семей приобрести жилье. Но без роста предложения и развития рыночных механизмов есть риск, что рынок окончательно станет зависимым от государства, — резюмирует Сейтнурова.
